CONTRATOS DE ALQUILER EN TIEMPOS DE COVID-19

A todos nosotros, durante estos días, nos habrá surgido la duda, si no propia, de algún familiar, amigo, conocido, o incluso un comercio, bar, al que solíamos ir y que, debido al Estado de Alarma, se encuentra cerrado actualmente, de qué pasa con la vivienda, el negocio de ese familiar o conocido y su contrato de alquiler. En las noticias de la televisión, en los diarios, la radio, habréis leído y visto y escuchado numerosas noticias al respecto pero que, debido a que van surgiendo nuevas normas mediante sucesivos Reales Decretos que hacen cuanto menos, que nos hagamos todos un lío a la hora de interpretar la situación en que quedan tanto los arrendadores (caseros/dueños), como los arrendatarios (los que pagan la renta), los derechos y obligaciones de unos y de otros, y las opciones a que pueden acogerse ambos, según las circunstancias. Pues bien, voy a tratar de explicar de forma clara todos estos aspectos en este artículo.

Ante todo, quiero remarcar que, a pesar de que ambas partes tienen derechos y obligaciones y que la situación es excepcional y especial, se debe aplicar la buena fe y siempre, se ha de intentar tener empatía por la situación que atraviese cada uno y, por ende, tratar de llegar a un acuerdo que, si no beneficioso, al menos sea menos lesivo para la relación de ambos.

Vamos a dividir el artículo en 3 bloques, uno dedicado a la situación de arrendamientos de viviendas, otro sobre arrendamientos de locales de negocio y el tercero y último, relativo a los contratos en general, aplicando causas de fuerza mayor y dando a conocer una figura doctrinal llamada Cláusula Rebus Sic Stantibus, que proviene del Derecho Romano y que aún se aplica en la actualidad.

En primer lugar, les surgirá a muchos esta pregunta, ¿Tengo que seguir pagando el alquiler si disminuyen mis ingresos? ¿Puedo desahuciar al inquilino si no me paga estos meses que dure la crisis del Covid-19? En cuanto a los arrendamientos de viviendas, desde el 1 de abril de 2020 está en vigor el RD Ley 11/2020 de 31 de marzo, regulador de medidas en materia de alquiler de viviendas. Entre otras muchas medidas adoptadas, se acordó que los contratos de alquiler de vivienda, cuyo plazo terminara durante el Estado de Alarma, se prorrogarían 6 meses más, salvo que se disponga un plazo mayor, desde que cese dicho Estado de Alarma. Entonces, ¿puedo dejar de pagar tan alegremente la renta? No. Vamos a tratar de resumir al máximo la situación y la nueva regulación. Sólo en los casos en que los ingresos del inquilino hayan descendido a una situación económica que se considere como de vulnerabilidad, éste se podrá acoger a una moratoria o suspensión de la obligación del pago del alquiler, eso sí, bajo unas condiciones. Como he dicho antes, si de buena voluntad y mutuo acuerdo no se estipulase otra cosa, lo que la Ley dice es que se podrá dejar de pagar la renta total o parcialmente, si bien, cuando vuelva la situación a la normalidad, o hasta 4 meses después del levantamiento de la Alarma. Si persiste la situación de vulnerabilidad económica, la renta se deberá abonar al dueño de la vivienda, durante el plazo de dos años y sin devengo de intereses, siempre que el arrendador sea un gran tenedor de viviendas (tenga 10 o más viviendas a su nombre). En los casos en que el arrendador tenga menos de 10 viviendas, también se podrá solicitar el aplazamiento total o parcial del 50% de la renta o incluso, la condonación total de la misma, atendidas las circunstancias, si bien en este caso, el arrendador no quedará obligado a lo que se solicite y se vería, caso por caso. En ambos supuestos, el plazo para solicitar este derecho para el inquilino será de 3 meses desde hoy día 29 de abril de 2020, que se ha publicado el último RD Ley 16/2020, de 28 de abril, que ha modificado los anteriores Reales Decretos y que establecían que hasta hoy el plazo era de un mes.

Otros muchos, por ser universitarios o personas que, por motivos laborales, vivís en otra ciudad temporalmente en régimen de alquiler, os preguntaréis, y qué pasa con los alquileres de pisos o habitaciones de estudiantes?

La crisis del Covid-19, ha motivado la suspensión de las clases presenciales en las Universidades y la generalización de las clases virtuales hasta la finalización del curso, por lo que muchos estudiantes (y sobre todo sus padres) se plantearán si, en esta situación, tienen obligación de seguir pagando el alquiler del piso o de la habitación que ocupaban.

Además, en la mayoría de casos, los estudiantes habrán dejado sus pertenencias en la vivienda o habitación alquilada, viéndose imposibilitados de recogerlos, ya que, mientras dure el Estado de Alarma, la movilidad ha sido restringida casi en su totalidad. Por este motivo, y mientras los enseres estén en la vivienda, no tienen si quiera la posibilidad de entregar la posesión de ésta al propietario.

Por su parte, el mencionado Real Decreto 11/2020, de 31 de marzo, no fijó ninguna modificación en la regulación de estos contratos a causa del Estado de Alarma, por lo que, lo aconsejable en todo caso, es iniciar una negociación para intentar llegar a un acuerdo entre propietario e inquilino, ya que, si las partes no han convenido nada, y mientras este acuerdo no se alcance, se mantiene la obligación del pago de la renta para los inquilinos.

El propietario tiene que tener en cuenta que los estudiantes ya no están haciendo uso de esa vivienda y tienen suspendidas las clases, la otra parte también debe entender que teniendo ahí sus pertenencias y no entregando las llaves, el contrato sigue vigente y el propietario no puede disponer de ella. Por tanto, se propondrá una suspensión temporal de las obligaciones del pago de renta, o incluso una suspensión del contrato, para lo cual, os voy a facilitar un modelo/formulario al pie de este artículo, que podéis usar para este fin.

Mi consejo siempre será el de intentar un acuerdo entre las dos partes, y evitar así un conflicto que posteriormente se tenga que solucionar en los tribunales. En este sentido conviene recordar que el artículo 7.1 del Código Civil establece que "Los derechos deberán ejercitarse conforme a las exigencias de la buena fe".

Por su parte, y en segundo lugar, los casos de arrendamientos de locales de negocio, se reguló mediante el RD Ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo y para arrendatarios autónomos y PYMES.

En estos casos, a diferencia del de vivienda, tanto arrendador como arrendatario son enteramente libres para regular en el contrato todas las vicisitudes relativas al arrendamiento, incluidas aquellas derivadas de supuestos imprevisibles, o de fuerza mayor, como puede resultar el caso de la crisis del COVID-19.

Por ello, el primer paso, necesariamente, deberá ser revisar nuestro contrato de arrendamiento para ver si en su momento se especificó de alguna manera cómo debían proceder las partes, en caso de producirse una situación imprevista y sobrevenida que impidiese al inquilino ejercer la posesión del inmueble arrendado (pudo acordarse una
reducción proporcional de la renta, la supresión de alguna mensualidad, alguna compensación, etc…)

En los casos de locales de negocio cuya actividad económica (bares, discotecas, gimnasios, agencia de viajes…) ha sido declarada como no esencial durante el Estado de Alarma, está claro y es más que evidente que el inquilino no ha podido abrir ni tener ingreso alguno. En estos casos, salvo que haya un acuerdo expreso con el arrendador y éste consienta en suprimir o reducir alguna mensualidad, se han decretado una serie de medidas resumidas a continuación:

Al igual que en los contratos de alquiler de vivienda, si el dueño es propietario de más de 10 locales o naves, se establece la obligatoriedad en la moratoria del pago en la deuda arrendaticia, además de una factible aplicación de la fianza para el pago de las cantidades dejadas de ingresar, se aplazará el pago de la renta, sin penalización ni devengo de intereses, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años, desde que se supere la situación de Estado de Alarma.

El plazo para solicitar la moratoria es también de 3 meses desde el 29 de abril de 2020 y los beneficiarios de estas medidas serán Autónomos, que tengan suspendida su actividad económica y laboral o haya descendido su facturación en un 75% y Pymes (con menos de 50 trabajadores y facturación inferior a 8 millones de euros al año), siempre que no se hubiera alcanzado ya un acuerdo entre ambas partes de moratoria o reducción de la renta.

Por su parte, en los casos de propietarios que tengan menos de 10 locales en propiedad, entre propietario e inquilino primará la autonomía de la voluntad de las partes y la buena fe, dejando margen para que ambos lleguen a un acuerdo.

El arrendatario podrá también solicitar el aplazamiento temporal y extraordinario del pago de la renta con idénticos requisitos que en el caso anterior, para el pago total o parcial de alguna o algunas mensualidades de la renta mensual.

En tercer lugar, y fuera de estos supuestos, en los casos en que irremediablemente, vayan a producirse impagos, y en su día, vayan a ser sometidos a criterio judicial, por no haber llegado a un entendimiento las partes, entendemos que el juzgador podría amparar la suspensión o reducción del abono de la renta, basándose en dos fundamentos jurídicos:

Por un lado, en el contenido del artículo 1105 del Código Civil, aplicable a toda relación contractual, es decir, no sólo a arrendamientos, el cual, contemplando los supuestos de fuerza mayor, determina que “Fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.”; y por otro lado, en la idea que, por los diferentes operadores jurídicos, ya empieza a aflorar, de que en una situación como la de hoy en día, pueda acudirse a la doctrina denominada “rebus sic stantibus”, que viene a significar “estando así las cosas”, una figura que no se encuentra regulada en ninguna norma, sino que se trata de una construcción doctrinal y jurisprudencial, cuyo objetivo es el restablecimiento del equilibrio de las prestaciones del contrato, cuando puede constatarse que, por circunstancias fortuitas, a una de las partes (en este caso, al inquilino), le resulta imposible, o cuanto menos, muy difícil, cumplir con su obligación de pago, derivada del contrato.

La doctrina de la cláusula rebus sic stantibus comprende a todo contrato de ejecución diferida temporalmente (como puede ser por ejemplo un contrato de arrendamiento, de leasing, de suministro o de reserva de plazas hoteleras) que el cumplimiento de las obligaciones contractuales es exigible en los términos pactados, siempre y cuando las circunstancias y prestaciones se mantengan en el mismo estado de cosas y equilibrio existente a la hora de celebrar el contrato.

Ante una alteración sobrevenida, extraordinaria y sustancial de las circunstancias, el contrato no vinculará a las partes, a no ser que sus términos y condiciones se reequilibren de acuerdo a las nuevas circunstancias concurrentes, especialmente en los casos de arrendamiento de local de negocio, cuya actividad empresarial ha quedado suspendida legalmente, o suspendida de hecho o radicalmente disminuida por falta de clientes, a causa de la pandemia del COVID-19.

El Tribunal Supremo empezó a flexibilizar, en 2014 y tras salir de la crisis de 2008, en cierto modo, los criterios de interpretación de esta doctrina, hacia una tendencia más normalizada. Y recientemente, el pasado 6 marzo de 2020 dictó una Sentencia que
argumenta lo siguiente: “el cambio de circunstancias extraordinarias que pueden generar un supuesto de aplicación de la regla Rebus Sic Stantibus es más probable que se dé en un contrato de larga duración que en uno de corta duración…”. Por ello, y considerando que, ▪ La crisis del coronavirus es una circunstancia externa al contrato radicalmente imprevisible que va a comportar en muchos casos un importante desequilibrio en la situación económica y laboral del inquilino. ▪ Y que ello va a suponer que una de las partes tenga que hacer un desproporcionado sacrificio en relación con las circunstancias y prestaciones inicialmente acordadas. Esta doctrina de origen Romano y con arraigo, no sólo en España, si no ya en toda la Unión Europea, es de plena aplicación en esta crisis, y debe desplegar todos sus efectos. Además de esta doctrina, nuestro Código Civil también prevé que, de igual modo, ante situaciones excepcionales, la exoneración de responsabilidad ante el incumplimiento de un contrato por caso fortuito o de fuerza mayor, sea posible y se pueda alegar. El concepto de fuerza mayor debe aplicarse solamente a todo acontecimiento inesperado, aunque puede no serlo, pero que a pesar de que se quiera o pudiera prevenir, es imposible resistirlo o evitarlo. En estas actuales circunstancias provocadas por la irrupción de este coronavirus y los terribles efectos que en todos los ámbitos ya está provocando, habrá que estudiar cada caso y contrato concreto para ver si las obligaciones del mismo son exigibles, o si hay alguna forma de evitar que sean exigibles o que, al menos, no sean exigibles en las mismas condiciones que las pactadas. De todas formas, y viendo como va evolucionando la forma en que este Gobierno va elaborando disposiciones normativas, Reales Decretos, modificados por otros Reales Decretos una semana o diez días después, debemos quedarnos con lo ya dicho, intenten llegar a un acuerdo, aplicad el sentido común, la buena fe, en definitiva, ayúdense, y sólo así será más fácil para todos salir de esta terrible crisis que se nos avecina.

Gabriel Padilla Franco

FORMULARIO DE SOLICITUD DE APLAZAMIENTO DE LA RENTA:

En.........., a......... de.......... de 2020

Don/Doña _________________________________

En mi condición de arrendatario del local comercial sito en .........., calle .........., número ............., según contrato de arrendamiento suscrito el día ..........de............ de ............., cuya actividad es ............., y ante la suspensión de la apertura al público del local arrendado, decretada por el Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, por el que se declara el estado de alarma para la gestión de la situación de crisis sanitaria ocasionada por el COVID-19, le comunico, mi voluntad de suspender el contrato arrendaticio desde el 16 de marzo hasta la extinción del estado de alarma, significándole que durante dicho periodo se paralizará el plazo contractual y quedará en suspenso la obligación de pago de la renta.

Esta medida de suspensión del contrato de arrendamiento se fundamenta en la aplicación analógica del art. 26 de la Ley de Arrendamientos Urbanos (aplicable también a los arrendamientos de locales conforme a lo previsto en el art. 30), así como en la cláusula "rebus sic stantibus", ante la alteración de las circunstancias, totalmente imprevisible, derivada de la declaración del estado de alarma.
Atentamente
Fdo. Arrendatario