THE URBAN PLANTS. EL PAU


Administrative law -- English

THE URBAN PLANTS. EL PAU

1.- LEGAL CONCEPT AND REGULATION
The urban plans are a public activity that is in charge of regulating and ordering the land planning its current state and its future state.
This public activity can be concentrated in three broad groups: general planning, development planning and the complementary instruments to carry them out.
Within the group is very important the so-called PAU (Urban Development Program) defined in Royal Decree 2159/1978 of June 23, which carry out the management and urbanization of land classified as urbanizable land not programmed for the realization of integrated urban development units . These urban units tend to become slums, with sufficient services and equipment to guarantee the satisfaction of the demands of the population or of the economic and social activities that take place within the neighborhood, and specify the necessary infrastructure works for the correct Connection of the new neighborhood with the rest of the city.
Of special importance is the art. Article 53.
1. The Partial Plan will determine the paths of the networks and galleries of all the services established therein, developing the provisions of the General Plan, Urban Development Program or Subsidiary Standards.
2. The Partial Plan shall specify, as a minimum, the layout of the following networks of services:

- Water supply networks, irrigation and moisturizers against fires.
- Sewage network.
- Electricity distribution network.
- Public lighting network.

The Partial Plan shall also establish, if appropriate, the layout of the telephone piping, gas pipeline and any other networks deemed necessary. The non-origin must be duly justified.

3. In addition to the layout will include the description of its main characteristics, clearly differentiating the elements to be made in gallery. Likewise, the calculation conditions to be taken into account in the drafting of the urbanization projects will be established.

4. The water supply network shall indicate the sources of the water supply, the available flow rate and, where appropriate, the area of ​​protection of the water supply.

5. The drainage network, for which capacity calculation must take into account the composition and flow of waste water of all species and rainwater, will contain a special reference to the discharge to the general network, capacity of the same And, if appropriate, the purification system. In cases of public discharge, river or sea, a favorable report will be required from the competent authority.

6. The electricity distribution network shall indicate the source of the power, the capacity of the transformation centers and the lines that supply it, existing or projected. In the case of Partial Plans of predominantly residential use, the distribution network will be underground and the transformation centers will be integrated in the building or will be underground. In the exceptional case, duly justified, that these must be carried out in exempt building, the Ordinances of the Partial Plan shall set the conditions of volume and aesthetic requirements.

7. The situation of the service centers concerned with the infrastructure of the networks set forth in this article shall be determined with precision, and its detailed use shall be included among the determinations of article 45 of this Regulation, indicating the nature of the domain that Match.
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Therefore the services is the first obstacle to transfer so that you are perfected the urbanistic performance.

There are many who think that PAUs are tools of management that are bound to disappear, since land types (disappearance of programmable land and unscheduled land) are being simplified. Law 6/1998, on Land and Valuations suppresses in its art. 7 the category of unscheduled building land and again provides for the possibility that general planning instruments have classified land as unscheduled development land. The transitional regime will be applicable to the general planning in force or that has obtained the initial approval at the entry into force of Law 6/1998, and until the moment of the revision of the General Plans; Thus, it is pointed out that the non-programmed developmental land will be subject to the rights and duties regime established by the Law for land for development, and that the development of unscheduled land for development can be promoted directly, without the need for a competition, through the Planning provided for in urban planning legislation that, unless the other regional planning instruments are regulated by the Autonomous Communities, will be the Town Planning Programs.

The Jurisprudence defines them as: "The PAU, despite their faulty name, constitute authentic Urban Plans, with a management level analogous to the General Plans, which they come to complete in the unscheduled urbanizable land."

It also notes the jurisprudence its elements: "must contain the following determinations: development of the systems of general structure of urban planning in the territory; Signaling uses and levels of intensity with expression of the type of use in those Autonomous Communities that have regulated it and the average use in which it would not have been regulated, in all its scope; Tracing of the fundamental networks of water supply, sewerage, telephones, electrical energy, communications and other services that are foreseen, and division of the territory into sectors for the development in stages.

The PAU is divided into stages, on which the corresponding Partial Plans will determine the determinations that correspond to this level of planning.

Each PAU constitutes what is called an Integrated Urban Development Unit, that is, one that has resolved, in accordance with the general and organic structure of the General Plan of Urban Planning, the provision of precise services and equipment and infrastructure works that guarantee its Insertion in the general ordering.

2.- LEGAL NATURE
It is not trivial to weigh the socaire of its legal regulation that these companies act in the legal traffic as real public entities and it is not reckless to compare its regime "salvata distantia" to the regime of Concerned Colleges that although they are Private when they act under the umbrella of Its concert as it would an Admintration, that is to say, as it would a Public School.
Having said that, it is possible to glimpse that the legal nature of the companies participated by the Administration in more than 50% are mercantile subject to the administrative law.

3. THE CONTRACTING OF THESE SKILLS
According to art. 20 LCSP, private contracts shall be those concluded by entities, agencies and entities of the public sector that do not meet the condition of Public Administrations. These contracts will be governed, in the absence of specific rules, by the LCSP itself (with the nuances and adaptations that we set out in the following points) and its development provisions, in addition to the other rules of administrative law Or, as the case may be, the rules of private law, as applicable by reason of the subject or contracting entity. In terms of their effects and extinction, these contracts will be governed by private law. Therefore in free appointment we would be before a performance of the entity in private traffic.
But there is no doubt that, when this public company makes a bid, it is acting as an administration, and the requirements of freedom of competition, transparency, publicity and objectivity must be followed, so we are facing a real public tender, just as it does A Colegio Concertado when accepting the rules and admission requirements of the students to access the school, public scoring system.
There is no doubt that in the latter case the guarantees are greater given the administrative nature of the entity, than in private contracting, so I understand that this is the most transparent way that should be followed to preserve individual and collective rights.

4.- VALENCIAN REGULATION. EXPROPRIATIONS.
Do not forget the regulations of the Valencian Community in this regard: Law 5/2014, July 25, of the Generalitat, Planning of the Territory, Urbanism and Landscape, of the Region of Valencia.
The art. 102 determines the necessity of the requirement of public utility to be able to legitimize the expropriation: "The approval of the plans and programs of action will imply the declaration of public utility and the necessity of occupation of the goods and the corresponding rights, for the purposes of expropriation or Imposition of easements. The expropriation can only reach rights limiting the domain or specific powers of this when it is unnecessary to extend it to the whole of it.
Specialty.- Direct occupation.
Here we find a negotiation agreed with the owner, but without first recognizing the owner of the property a right: to be able to integrate into the execution. To do this, a number of requirements must be met:
· A) The list of land and affected landowners, urban developments corresponding to each of them and unit or units of execution will be published where their rights will be realized, and the affected occupants will be notified of the planned occupation and other concurrent circumstances .
· · B) The occupation can only be carried out after a period of one month from the notification and, at that moment, a record will be drawn up stating at least:
1. Place and date of granting and determination of the acting administration.

2. Identification of the owners of the occupied lands and registration status of the same.

3. Occupied area and urban development that corresponds to them.
4. Unit of execution where these uses will be made effective.

C) Actions will be understood with the Public Prosecutor's Office in the case of unknown owners, non-appearing, incapacitated without a person who represents them or when it is a property in dispute.
D) The governing body shall issue, in favor of each of the owners of the occupied lands, certification of the ends indicated in rule b above. A copy of this certificate, accompanied by the corresponding plan, will be sent to the property registry to register the occupied area in favor of the administration in the terms established by regulations.
E) Simultaneously with the registration referred to in the previous rule, a separate registration form will be opened to the urban development corresponding to the occupied estate according to the certification, and said folio will be transferred the domain registrations and other real rights in force on the farm previously To the occupation.

Independently or not of the possible unconstitutionality of the norm there is no doubt that this modality can be beneficial according to which holder of the property affects as long as the two modalities expropriation or direct estimation coexist.

Jesus Padilla Pérez
Specialist in Administrative Law at Bufete Padilla

 

 

LOS PLANES URBANISTICOS. EL PAU. Spanish Language

1.- CONCEPTO Y REGULACION LEGAL
Los planes urbanísticos son una actividad pública que se encarga de regular y ordenar el suelo planificando su estado actual y su estado futuro.
Dicha actividad pública puede concentrarse en tres grandes gupos: el planeamiento general, el planeamiento de desarrollo y los instrumentos complementarios para llevarlos a cabo.
Dentro del según grupo tiene gran importancia el llamado PAU (Programa de Actuación Urbanistica) definido en el Real Decreto 2159/1978 de 23 de junio los cuales efectúan la ordenación y urbanización de terrenos clasificados como suelo urbanizable no programado para la realización de unidades urbanísticas integradas. Dichas unidades urbanísticas suelen se convierten en barriadas, con dotación de servicios y equipamiento suficientes para garantizar la satisfacción de las demandas propias de la población o de las actividades económicas y sociales que se desarrollen dentro del barrio debiéndose especificar las obras de infraestructura necesarias para la correcta conexión del nuevo barrio con el resto de la ciudad.
De especial importancia resulta el art. Artículo 53.
1. El Plan Parcial determinará los trazados de las redes y galerías de todos los servicios que en él se establezcan, desarrollando las previsiones del Plan General, Programa de Actuación Urbanística o Normas Subsidiarias.
2. El Plan Parcial especificará, como mínimo, el trazado de las siguientes redes de servicios:

– Redes de abastecimiento de agua, riego e hidratantes contra incendios.
– Red de alcantarillado.
– Red de distribución de energía eléctrica.
– Red de alumbrado público.

El Plan Parcial establecerá asimismo, si procede, el trazado de las redes de canalización telefónica, conducción de gas y cualquier otra que se estime necesaria. La no procedencia deberá ser debidamente justificada.

3. Además del trazado se incluirá la descripción de sus principales características, diferenciándose claramente los elementos que hayan de realizarse en galería. Igualmente se fijarán las condiciones de cálculo a tener en cuenta en la redacción de los proyectos de urbanización.

4. En la red de abastecimiento de agua se indicarán las fuentes de la misma, el caudal disponible y, en su caso, el área de protección de aquéllas.

5. La red de evacuación, para cuyo cálculo de capacidad habrá de tenerse en cuenta la composición y el caudal de las aguas residuales de toda especie y el de las pluviales, contendrá una especial referencia al vertido a la red general, capacidad de la misma y, si procediere, el sistema de depuración. En los casos de vertido a cauce público, río o mar, se precisará informe favorable del Organismo competente.

6. La red de distribución de energía eléctrica señalará la fuente de la misma, la capacidad de los centros de transformación y las líneas que lo abastezcan, existentes o que se proyecten. En el caso de Planes Parciales de uso predominantemente residencial, la red de distribución será subterránea y los centros de transformación quedarán integrados en la edificación o serán subterráneos. En el caso excepcional, debidamente justificado, de que éstos tengan que realizarse en edificación exenta, las Ordenanzas del Plan Parcial deberán fijar las condiciones de volumen y estéticas exigibles.

7. Se determinará con exactitud la situación de los centros de servicio afectos a la infraestructura de las redes enunciadas en este artículo, habiendo de ser incluido su uso pormenorizado entre las determinaciones del artículo 45 de este Reglamento, con indicación de la naturaleza del dominio que corresponda.

Por lo tanto los servicios es el primer escollo a traspasar para que se perfecciones la actuación urbanistica.

No son pocos los que piensan que los PAU son instrumentos de ordenación abocados a desaparecer habida cuenta que poco a poco van simplificándose los tipos de suelo (desaparición del suelo urbanizable programado y suelo urbanizable no programado). Ley 6/1998, sobre del Suelo y Valoraciones suprime en su art. 7 la categoría del suelo urbanizable no programado y prevé de nuevo la posibilidad de que los instrumentos de planeamiento general hayan clasificado suelo como urbanizable no programado. El régimen transitorio será aplicable al planeamiento general vigente o que haya obtenido la aprobación inicial a la entrada en vigor de la Ley 6/1998, y hasta el momento en que se proceda a la revisión de los Planes Generales; así, se señala que al suelo urbanizable no programado se le aplicará el régimen de derechos y deberes que la Ley establece para el suelo urbanizable, y que el desarrollo del suelo urbanizable no programado podrá promoverse directamente, sin necesidad de concurso, mediante los instrumentos de planeamiento previstos en la legislación urbanística que, salvo que por las Comunidades Autónomas se regulen otros instrumento de planeamiento distintos, serán los Programas de Actuación Urbanística.

La Jurisprudencia los define como: “Los PAU, a pesar de su defectuosa denominación, constituyen auténticos Planes Urbanísticos, con un nivel de ordenación análogo al de los Planes Generales, a los que vienen a completar en el suelo urbanizable no programado.”

También señala la jurisprudencia sus elementos: “deberán contener las siguientes determinaciones: desarrollo de los sistemas de estructura general de la ordenación urbanística del territorio; señalamiento de usos y niveles de intensidad con expresión del aprovechamiento tipo en aquellas Comunidades Autónomas que lo hayan regulado y el aprovechamiento medio en las que no se hubiera regulado, en todo su ámbito; trazado de las redes fundamentales de abastecimiento de agua, alcantarillado, teléfonos, energía eléctrica, comunicaciones y demás servicios que se prevean, y división del territorio en sectores para el desarrollo en etapas.

El PAU se divide en etapas, sobre las que los correspondientes Planes Parciales fijarán las determinaciones que corresponden a este nivel de planeamiento.

Cada PAU constituye lo que se denomina una Unidad Urbanística Integrada, es decir, aquella que tenga resuelta, en correspondencia con la estructura general y orgánica del Plan General de Ordenación Urbana, la dotación de servicios y equipamientos precisos y las obras de infraestructura que garanticen su inserción en la ordenación general.

2.- NATURALEZA JURIDICA
No es baladí sopesar al socaire de su regulación jurídica que dichas empresas actúan en el tráfico jurídico como verdaderos entes públicos y no es temerario comparar su régimen “salvata distantia” al régimen de los Colegios Concertados que si bien son Privados cuando actúan bajo el paraguas de su concierto como lo haría una Admintración, es decir, como lo haría un Colegio Público.
Dicho esto, cabe vislumbrar que la naturaleza jurídica de las empresas participadas por la Administración en mas de un 50% son mercantil sujetas al derecho administrativo.

3. LA CONTRATACION DE DICHOS ENTES
A tenor del art. 20 LCSP, tendrán la consideración de contratos privados los celebrados por los entes, organismos y entidades del sector público que no reúnan la condición de Administraciones Públicas. Estos contratos se regirán, en cuanto a su preparación y adjudicación, en defecto de normas específicas, por la propia LCSP (con los matices y adaptaciones que exponemos en los puntos siguientes) y sus disposiciones de desarrollo, aplicándose supletoriamente las restantes normas de derecho administrativo o, en su caso, las normas de derecho privado, según corresponda por razón del sujeto o entidad contratante. En cuanto a sus efectos y extinción, estos contratos se regirán por el derecho privado. Por lo tanto en libre designación estaríamos ante una actuación del ente en el tráfico privado.
Pero no cabe duda que, cuando dicha empresa pública efectúa una licitación, esta actuando como un administración, y se deben seguir los requisitos de libertad de concurrencia, transparencia, publicidad y objetividad, por tanto estamos ante una verdadera licitación pública, al igual que hace un Colegio Concertado al acogerse a las reglas y requisitos de admisión del alumnado para acceder al colegio, sistema de puntuación público.
No cabe duda que en este último supuesto las garantías son mayores dado el carácter administrativo del ente, que en la contratación privada, por lo que entiendo que este es el camino mas transparente que se debe seguir para preservar los derechos particulares y colectivos.

4.- REGULACION VALENCIANA. EXPROPIACIONES.
No hay que olvidar la normativa de la Comunidad Valenciana al respecto: La Ley 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje, de la Comunitat Valenciana.
El art. 102 determina la necesidad del requisito de utilidad pública para poder legitimar la expropiación: “La aprobación de los planes y programas de actuación implicará la declaración de utilidad pública y la necesidad de ocupación de los bienes y los derechos correspondientes, a los fines de expropiación o imposición de servidumbres. La expropiación puede alcanzar solo a derechos limitativos del dominio o facultades específicas de este cuando sea innecesario extenderla a la totalidad del mismo.”
Especialidad.- La ocupación directa.
Aquí nos encontramos con una negociación pactada con el propietario no sin antes reconocer al titular del predio un derecho: el poder integrarse en la ejecución. Para ello hay que cumplir una serie de requisitos:
· a) Se publicará la relación de terrenos y propietarios afectados, aprovechamientos urbanísticos correspondientes a cada uno de estos y unidad o unidades de ejecución donde habrán de hacerse efectivos sus derechos, y se notificará a los propietarios afectados la ocupación prevista y las demás circunstancias concurrentes.
· b) La ocupación solo podrá llevarse a cabo transcurrido el plazo de un mes desde la notificación y, en tal momento, se levantará acta en la que se hará constar, al menos:
1.º Lugar y fecha del otorgamiento y determinación de la administración actuante.

2.º Identificación de los titulares de los terrenos ocupados y situación registral de los mismos.

3.º Superficie ocupada y aprovechamientos urbanísticos que les correspondan.
4.º Unidad de ejecución donde se harán efectivos dichos aprovechamientos.

c) Se entenderán las actuaciones con el Ministerio Fiscal en el caso de propietarios desconocidos, no comparecientes, incapacitados sin persona que les represente o cuando se trate de propiedad litigiosa.
d) El órgano actuante expedirá, a favor de cada uno de los propietarios de los terrenos ocupados, certificación de los extremos señalados en la regla b anterior. Una copia de dicha certificación, acompañada del correspondiente plano, se remitirá al registro de la propiedad para inscribir la superficie ocupada a favor de la administración en los términos establecidos reglamentariamente.
e) Simultáneamente a la inscripción a que se refiere la regla anterior, se abrirá folio registral independiente al aprovechamiento urbanístico correspondiente a la finca ocupada según la certificación, y a dicho folio se trasladarán las inscripciones de dominio y demás derechos reales vigentes sobre la finca con anterioridad a la ocupación.

Independientemente o no de la posible inconstitucionalidad de la norma no cabe de duda de que esta modalidad puede ser beneficiosa según a que titular del bien inmueble afecte siempre y cuando coexistan las dos modalidades expropiacion o estimación directa.

Jesús Padilla Pérez
Especialista en Derecho Administrativo en Bufete Padilla