URBANISTIC LEGISLATION


Administrative law -- English

URBANISTIC LEGISLATION

1.- Valencian Legislation.

In the Valencian Community there has been in this community many changes in the urban planning legislation that were finally embodied in Law 5/2014, of July 25, on Land Use Planning, Urbanism and Landscape of the Valencian Community (LOTUP). With this law it was tried to recast all the previous legislation but simplifying different aspects to make it more ergonomic to the citizen and treating the territory in an integral way.

Although the procedure for restoring the offense and sanctioning as a result of such urban unlawfulness was now perfectly unfolded, there is now a primacy in the demolition of the penalty resulting from that act. 15 years for the restoration (expiration period) and 4 years for the sanction (limitation period) which in many cases entails that the violation is not monetarily punished but that the demolition was carried out.

2. Status quo after the expiry and prescription periods.
This new law clearly states that despite the expiration of the term of 4 and 15 years, this does not mean that the illegal work should not conform to the legality so it is not legalized unless it conforms to the urban legality and can not be expanded, reform or consolidate what was built illegally.

3.- Most important news of the Law.

Under the above mentioned premises of simplicity and treatment of the territory in an integral way, the following important novelties exist:

a) Regarding the reparcelación, now the developer will not be able to have full control of it, being the City council the competent for the processing and planning of the project. Likewise, there is a distinction between economic, voluntary and horizontal property reparcelling. (articles 80 to 96).

b) The Urbanizing Agent now adapts its legal regime to the European jurisprudence to offer greater guarantees to the owners of building sites with more consolidated competences to exercise the functions of rehabilitator.

c) The obligation to build for land and land owners is increased to 6 years. (Article 179)

d) Establishment of a Special Plan for the legalization of housing units in non-buildable land in order to reduce the impact on the environment and owner's charge. (articles 210 to 212)

e) Dismisses the obligation to transfer one square meter of protected soil per square meter of reclassified land. (DT 3, 23 and 77.1B)

d) In isolated buildings in non-developable land construction prior to the entry into force of Law 19/1975, of May 2 that do not have an urban permit shall be assimilated to buildings that are licensed as long as they are completed on that date , maintain the current use and typological characteristics that had at the entry into force of said law and are not in legal situation of urban ruin.

e) Planning.
The councils are not obliged to promote a file of adaptation of their urban planning to the new law, although it is recognized to the municipalities the possibility of requesting the homologation of these instruments to the Consellería competent in Urbanism.

Plans approved prior to the entry into force of the new law or approved without adapting to it under the terms of the 1 st DT shall be executed and applied according to their own content and whatever may be modified in order to subdivide the units of implemented on the basis of the outcome of the formulation of the economic viability report and the economic sustainability reports.

f) Programming.
The municipalities are prohibited from awarding integrated action programs that have been processed under the LRAU, except for those with municipal approval and adjudication subject to approval by the competent department in town planning of the planning instrument that accompanies them.

Temporary or total suspension of the execution of programs by the administration acting on its own initiative or at the request of the owners or the developer, is allowed for a period of two years that can be extended by another two, in the programs that were in execution at the entrance in force of Law 1/2012 of May 10 of the Generalitat, of urgent measures to boost the implementation of strategic territorial actions.

Jesus Padilla Pérez
Specialist in Administrative Law at Bufete Padilla


 

 

Legislacion Urbanistica. Spanish Language

1.- Legislación Valenciana.

En la Comunidad Valenciana ha habido en esta comunidad muchos cambio en en la legislación urbanística que finalmente se plasmaron en la Ley 5/2014, de 25 de julio de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunidad Valenciana (LOTUP). Con esta ley se trató de refundir toda la legislación anterior si bien simplificando diferentes aspectos para hacerla mas ergonómica al ciudadano y tratando el territorio de forma integral.

Si bien anteriormente estaba perfectamente desdoblado el procedimiento de restauración de la infracción y la sanción como consecuencia de dicha ilegalidad urbanistica ahora lo que existe es una primacía en la demolición sobre la sanción que se deriva de dicho acto, teniendo con esta nueva ley claramente diferenciado el plazo de 15 años para la restauración (plazo de caducidad) y 4 años para la sanción (plazo de prescripción) lo que conlleva en muchos casos que no se castigue monetariamente la infracción pero que se efectué la demolición.

2.- Status quo tras los plazos de caducidad y prescripción.
Esta nueva ley deja establecido claramente que pese a haber transcurrido el plazo de 4 y 15 años, ello no quiere decir que la obra ilegal no deba ajustarse a la legalidad por lo que no se legaliza sino se ajusta a la legalidad urbanística no pudiendose ampliar, reformar o consolidar lo que se construyó ilegalmente.

3.- Novedades mas importantes de la Ley.

Bajo las premisas comentadas anteriomente de simplicidad y tratamiento del territorio de forma integral existen las siguientes novedades importantes:

a) En cuanto a la reparcelación, ahora el Urbanizador no podrá tener el control pleno de la misma, siendo el Ayuntamiento el competente para la tramitación y planificación del proyecto. Asi mismo se distingue entre reparcelación económica, voluntaria y en régimen de propiedad horizontal. (art. 80 al 96).

b) El Agente Urbanizador ahora adapta su régimen jurídico a la jurisprudencia europea para ofrecer mayores garantías a los propietarios de los solares edificables con competencias mas consolidadas para ejercer funciones de rehabilitador.

c) Se incrementa hasta los 6 años la obligación de edificar para los propietarios de terrenos y solares. (art. 179)

d) Establecimiento de un Plan Especial para la legalización de los nucleos de viviendas en suelo no urbanizable con objeto de reducir el impacto en el medio ambiente y cargo de los propietarios. (art. 210 a 212)

e) Desapararece la obligación de ceder un metro cuadrado de suelo protegido por cada metro cuadrado de suelo reclasificado. (DT 3ª, 23 y 77.1B)

d) En las edificaciones aisladas en suelo no urbanizable construidad con anterioridad a la entrada en vigor de la Ley 19/1975, de 2 de mayo que no dispongan de licencia urbanística se asimiliraran a las edificaciones que tengan licencia siempre que estuvieren terminadas en dicha fecha, mantengan en la actualidad el uso y las características tipológicas que tenían a la entrada en vigor de la citada ley y no se encuentren en situación legal de ruina urbanística.

e) Planeamiento.
Los Ayuntamientos no están obligados a promover un expediente de adaptación de su planeamiento urbanístico a la nueva ley, si bien se reconoce a los Ayuntamientos la posibilidad de solicitar la homologación de dichos instrumentos a la Consellería competente en Urbanismo.

Los planes aprobados con anterioridad a la entrada en vigor de la nueva ley o aprobados sin adaptarse a ella al amparo de la DT 1ª se ejecutarán y aplicarán según sus propios contenidos y lo que lo fueren podrá ser modificado con el objeto de subdividir las unidades de ejecución inicialmente previstas sobre la base del resultado de la formulación de la memoria de viabilidad económica y de los informes de sostenibilidad económicas.

f) Programación.
Se prohíbe a los Ayuntamientos adjudicar programas de actuación integrada que hayan sido tramitados al amparo de la LRAU, salvo los que cuenten con la aprobación y adjudicación municipal condicionada a la aprobación por la consellería competente en urbanismo del instrumento de planeamiento que los acompaña.

Se admite la suspensión temporal o total de la ejecución de programas por la administración actuante, de oficio o a instancia de los propietarios o del urbanizador, por un plazo de dos años prorrogables por otros dos, en los programas que se encontraban en ejecución a la entrada en vigor de la Ley 1/2012 de 10 de mayo de la Generalitat, de medidas urgentes de impulso a la implantación de actuaciones territoriales estratégicas.

Jesús Padilla Pérez
Especialista en Derecho Administrativo en Bufete Padilla